张国宏:不能简单的拿产业园当房地产干
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        张国宏:不能简单的拿产业园当房地产干

        发布日期:2018年02月06日点击次数:8315次


        顺着整体经济脱虚向实的大势,近年来,政府推出了较多的地块,面向市场,用于产业园开发建设。开发条件十分诱人,不及房地产1/10的地价,能分割办证,能办按揭。


        看!超级划算的房地产吧。但是!有严格的产业要求。


        恩格斯怎么说来着,反正这巨大的利润诱惑,已经使得大量的开发商兄弟们(中小房开居多)欣喜若狂,至于产业要求,打擦边嘛,按多年开发经验,这是俺的强项。于是乎,这两三年间,一大片产业园(主要是园中园)纷纷上马,跨着房地产的步伐蜂拥而来。


        两三年下来,巨额利润没见,资金链越绷越紧,产业要求招架不住......大部分先行项目就这样子先行疲惫了。困愕之余,想想常识,原来如此嘛。


        如果那么好赚,大房开商怎么不够踊跃?政府超低地价放水,难道不为了啥?现在政府监管日趋规范,随意“放水”,谁能担责?即使连续擦边成功,那得多高的代价和风险?


        再看看政府的模式设计和管理条件,就不得不佩服“共军大大的狡猾”,政府管理水平日高,道高一尺魔高一丈是也。简略说来,产业园项目管理有五道关:


        第一关,规划设计审批。


        第二关,建设周期限制和投资强度要求。


        第三关,产业准入审核。就是您和客户签的合同还不算数,产业准入审核通过才行。


        第四关,产值税收要求。一般头三年过渡期要求不高,第四年起正常要求到第十年或者更长。


        第五关,物业持有比例。

        你得和管理部门互相感动至少十来年,行业整体状况一般的时候,可能会放松一下要求,产值税收任务重的时候,难免要紧张一下。而且,你有庙在这儿,好管不少。


        这么多关口,十来年时间,其实大部分开发者没想这么多,但这是现实存在。


        除了管理因素以外,其实市场方面也没有房地产那么简单。(这个后面再说)


        说到这儿,园区项目都不能做了吗?非也。大把成功项目,利国利民利己利他。


        怎么做呢?


        套用一句俗话:

        实实在在做产业,踏踏实实做地产。


        祝产业园开发商朋友们2018年做得更好!

        能交差,挣大钱。 

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